Energetische Modernisierung: Ist eine Mieterhöhung erlaubt?

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Führt der Vermieter in deiner Wohnung eine energetische Modernisierung durch, kann er im Anschluss daran die jährliche Miete um elf Prozent der für die Arbeiten aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, hätte dein Vermieter die Modernisierung nicht durchgeführt, müssen allerdings herausgerechnet werden. Bist du finanziell nicht so gut aufgestellt, musst du schnell reagieren. Denn gegen die Mieterhöhung kannst du zwar vorgehen – nämlich unter Verweis auf sogenannte „besondere finanzielle Härten“. Allerdings nur, wenn du die finanzielle Härte innerhalb eines Monats nach Ankündigung der Modernisierung anmeldest.

So gehst du mit finanzieller Härte gegen die Mieterhöhung vor

Im Streitfall musst du als Mieter die finanzielle Härte vor Gericht nachweisen – und zwar, indem du deine Einkommensverhältnisse offenlegst. Keine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung nur wegen des übermäßig großen Wohnraums zu hoch ist, zum Beispiel, wenn du als Single eine 120-Quadratmeter-Wohnung bewohnst oder die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann beziehungsweise das Amt die Miete weiterhin zahlt.

Als finanzielle Härte gilt, wenn die Miete nach Beendigung der Modernisierung mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Einige Gerichte gehen auch von 40 Prozent aus. Zum Haushaltsnettoeinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Aufgepasst: Sind mehrere Mieter Vertragspartei, wird das Einkommen aller Parteien berücksichtigt, auch wenn ein Bewohner die Wohnung gar nicht nutzt. Wird allerdings durch die Maßnahme die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt, der heute allgemein üblich ist, ist der Einwand der finanziellen Härte ausgeschlossen.

Bei „anderweitigen Modernisierungen“ ist eine Mieterhöhung nicht erlaubt

Häufig gehen energetische Sanierungen mit anderweitigen Modernisierungen einher, zum Beispiel dann, wenn nicht nur die Außenwand gedämmt, sondern gleichzeitig das Bad neu hergerichtet wird. Bei letzterer Maßnahme ist die Minderung der Miete laut Gesetz von Beginn an weiter möglich. Für Mieter ist es manchmal nicht leicht zu unterscheiden, welche Modernisierungsmaßnahme eine energetische und welche eine anderweitige ist. In solch einem Fall hilft die Beratung durch Mietervereine weiter. Ist eine Staffelmiete vereinbart oder wurde die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrags beendet, ist eine Mieterhöhung nicht erlaubt.

Sonderkündigungsrecht

Zwar hast du als Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB). Viel Zeit, davon Gebrauch zu machen, bleibt dir allerdings nicht. Bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung musst du kündigen. Dir bleibt also kaum Zeit, eine neue Wohnung zu suchen oder überhaupt erst einmal über die Konsequenzen einer Kündigung nachzudenken.

Mietminderung bei energetischer Sanierung in den ersten drei Monaten tabu

Baut der Vermieter bei dir neue Fenster ein, installiert eine Solaranlage oder bringt eine neue Fassadendämmung an, ist das nervig. Die Miete kürzen darfst du in solch einem Fall aber dennoch nicht – zumindest nicht von Anfang an. Denn seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes im Jahr 2013 ist eine Mietminderung bei Bauarbeiten, die die Energieeffizienz einer Immobilie steigern – bei energetischen Sanierungen eben – in den ersten drei Monaten tabu.

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